NOVEDADES ACTUALES RECLAMACION DE GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

RECLAMACION DE GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

1)    Antes de nada vamos a explicar de qué se trata esta reclamación.

   Cuando usted firmó su hipoteca para la compra de su vivienda habitual el Banco le pidió una provisión de fondos para abonar todos los gastos, le hizo firmar una autorización en la Notaría por una cantidad global y le dijo que una vez abonado todo le devolvería el sobrante que previamente le había cobrado de su cuenta bancaria.

    Pues bien cuando le avisaron que ya se había inscrito su vivienda le devolverían un pequeño sobrante y le debieron enviar todas las facturas originales abonadas por usted.

2) Entre esas facturas se debería encontrar:

1)    Factura de la Tasación de la vivienda: Esta factura se la cobro el banco en su cuenta antes de nada para poder  tasar la vivienda con una de las tasadoras elegidas por ellos. Pues bien existe mucha Jurisprudencia que establece que se considera abusivo que el Banco obligue a Tasar con una Tasadora concreta. Ya que el cliente debería poder elegir la Tasadora siempre que esté inscrita en el Registro oficial de  España,  reconocidas por el Banco de España. Además de establecer expresamente como buenas prácticas bancarias el derecho del consumidor bancario de elegir tasadora, el derecho a conocer el coste exacto previamente y a ser informado que no supone la concesión del préstamo. Esto no se cumple en el 95% de los casos por los Banco lo que es un incumplimiento legal.

2)    Factura de Notaría: Igualmente el Banco elige en el 80% la Notaría donde se va  a firmar la Escritura y no da opción al cliente. No solo eso sino que el cliente tiene que abonar la totalidad del gasto de la Escritura. En contra de lo que el Derecho Europeo en materia de consumo establece y ahora ha sido reconocido por nuestro Tribunal Supremo. Recuerden que la Escritura es un contrato publico que podría ahorrarse con un contrato entre las partes. Dicho gasto es exclusivamente para proteger los intereses del Banco.

 

3)    Factura de Registro: Aquí no hay oportunidad nunca de elegir pues el Registro lo determina la ubicación de la vivienda. Pero es el Banco el que obliga al consumidor este gasto cuando la Escritura del préstamo es para favorecerles a ellos. El Registro igualmente es para proteger al Banco en caso de impago situarse el primero para cobrar su deuda en dicho caso.

 

4)    Factura de Actos Jurídicos Documentados:  Estos impuestos se abonan a la Comunidad Autónoma por el hecho de  conceder un préstamo y el banco obliga a que el cliente lo abone.

 

5)    Factura de Gestoría: La Gestoría en el 100% de los casos la elige el Banco. Esto es completamente abusivo e ilegal. Para empezar porque muchos bancos ni siquiera van a Notaría. Es decir hacen su trabajo y  lo cobran al cliente. No importa si el cliente quiere tramitar las Escritura el mismo, porque decida libremente hacerlo sino que además le obliga a pagar los 400€ que la Gestoría amiga del Banco con un claro monopolio de poder establece. Que casualidad que hace unos años el precio era de 250€ cuando había más competencia. Ahora que se han fusionado estableciendo un monopolio en toda España cobran precios tan abusivos como 400€ por gestión más IVA. Esto es abusivo. Claramente este gasto debe ser abonado por el Banco, es un servicio por y para el Banco.

 

 

 

3)    Cambio en el sistema abusivo bancario, protección del consumidor bancario

Pues bien después de tantas luchas de poder, el Tribunal Supremo estableció en su Sentencia 705/2015 que vino a responder a lo que se viene solicitando desde hace tantos años. Estos gastos son a favor del Banco y por ello debe ser el Banco el que los abone. Os aseguro que ni los Notarios, ni las Tasadoras, ni las Gestorías cobrarían las cantidades tan abusivas que vienen cobrando ahora mismo.

 

4)    Pasos para reclamar los gastos abonados indebidamente

 

Reclamación ante atención al cliente del mismo banco

 

Antes de nada debe interponer la reclamación de devolución de los gastos abonados indebidamente ante el propio banco. Si bien la mayoría de los Bancos están denegando esta petición directamente. Algunos si que lo están concediendo directamente. Si es de los afortunados, su lucha habrá acabo aquí.

Si recibe una contestación negativa mi consejo es seguir la reclamación ante el Banco de España.

 

Reclamación ante el Banco de España

 

La reclamación ante el Banco de España no es vinculante para el Juzgado. Pero si consigues una resolución favorable a tu reclamación, será prueba más que suficiente para interponer una reclamación judicial.

 

Muchos abogados no lo recomiendan porque se pierde tiempo  y no garantiza nada. En mi opinión actual, teniendo en cuenta que los Juzgados de Primera Instancia no están dictando sentencias claras y uniformes sobre esta reclamación. No recomiendo ir directamente al Juzgado. Prefiero esperar y tener todas las pruebas garantizadas a que condenen a mi cliente en costas.

Si existen juzgados que no solo no dan la razón al consumidor sino que condenan en costas. Por lo que no solo no habrá recuperado su dinero sino que tendrá que abonar tanto los costes de su abogado como el del Banco. Señores mucha precaución con esto.  A veces debemos esperar un poco antes de interponer demandas.

 

Mi consejo salvo que seas beneficiario de la Justicia gratuita que eso es otro tema y te cubriría las costas es esperar a una resolución favorable del Banco de España. Si la consigues interponer acción judicial. También puede pasar que cuando tengas la resolución del Banco de España aunque no sea favorable la Jurisprudencia sea uniforme y clara en condena al Banco al abono de dichos gastos. En dicho caso estaremos listos para interponer acciones judiciales.

 

Si os interesa iniciar los trámites podéis contactarnos en info@virginiaramos.com